香港人繼承內地房產全攻略｜程序解析與實務指引

【跨境繼承首步】確認法律適用與繼承資格 當香港居民面臨繼承內地房產時，首要釐清「適用法律」與「繼承資格」兩大關鍵。根據《中華人民共和國涉外民事關係法律適用法》第三十一條，不動產繼承直接適用不動產所在地法律，這意味著無論繼承人國籍為何，只要房產位於中國內地，就必須完全遵循內地《繼承法》規定。

實務操作中，香港繼承人需先完成「雙重資格確認」：

香港法律層面：取得香港高等法院頒發的「遺產承辦書」（Grant of Probate） 內地法律層面：準備經公證的親屬關係證明文件 特別提醒：若被繼承人生前立有遺囑，須確認該遺囑是否符合內地《民法典》第1134條關於自書遺囑、公證遺囑等形式要求。

常見問題包括香港常見的見證遺囑形式（需2名非受益人見證）與內地要求的差異，建議委託內地公證處進行遺囑效力認定。

【核心程序拆解】三大必經法律流程 STEP 1｜繼承權公證 ● 準備文件清單：

被繼承人死亡證明（須經內地公證處認證的香港死亡登記副本） 房產權屬證明（房產證原件） 親屬關係證明（包括香港入境處簽發的出生登記證明、婚姻登記證明等） 所有法定繼承人身份文件（回鄉證、香港身份證公證本） ● 辦理地點：房產所在地公證處 ● 耗時參考：20-45個工作日（視文件完備程度）

STEP 2｜稅務清算 需完成兩項重要稅務處理：

契稅繳納：按房產評估價1%-3%計徵（直系親屬繼承可免徵） 印花稅：房產價值0.05% 注意要點：若房產持有未滿5年即轉售，可能需補繳增值稅（按差額5.6%計）

STEP 3｜產權變更登記 持公證書正本至不動產登記中心辦理： ● 必備文件：

繼承權公證書原件 完稅證明 所有繼承人簽署的分配協議 原房產證 ● 流程時長：15-30個工作日 ● 領取新證：登記完成後將核發註明「繼承取得」的新不動產權證

（接下篇繼續解析常見爭議處理與實務技巧）

【跨境繼承實務難點】特殊情況處理指南 情況一｜部分繼承人定居海外 當涉及多國籍繼承人時，建議採取「遠程視頻公證」：

委託中國駐外使領館辦理授權委託書認證 通過司法部「海外遠程視頻公證平台」完成聲明 需注意時差問題，提前預約內地公證處的跨國連線時段

情況二｜存在未償房貸的房產 根據《民法典》第1161條，繼承人需在遺產價值範圍內清償債務： ● 操作建議：

優先與貸款銀行協商還款方案 可選擇「繼承 轉按揭」方式 若放棄繼承，須在房產所在地法院辦理書面放棄聲明

情況三｜農村宅基地房繼承 此類房產繼承受特別限制：

非農村集體戶口繼承人僅可繼承地上建築物 不得進行改建擴建 房屋倒塌後集體有權收回宅基地

【專業建議】四大風險防控要點 要點一｜時效管控 ● 遺產稅申報期限：知悉繼承權後60日內 ● 訴訟時效：繼承糾紛需在知曉權益受損後3年內提起

要點二｜文件認證規範化 ● 香港文件須經「中國委託公證人」簽署 ● 英文文件需附官方認可中文譯本 ● 每份公證書正本需加蓋「中華人民共和國司法部中國法律服務（香港）有限公司」轉遞專用章

要點三｜遺產管理人制度運用 2021年《民法典》新增遺產管理人制度，建議：

在遺囑中指定專業機構擔任管理人 可委託具內地執業資格的律師事務所 管理人權限需在公證文書中明確界定

要點四｜跨境資金調度 ● 外匯管制突破技巧：

通過內地銀行「遺產繼承專用通道」匯款 單筆上限為等值50萬美元 需提交繼承權公證書、完稅證明等全套文件

【最新政策動向】2024年實務變化

電子公證推行：粵港澳大灣區試點跨境繼承文件電子化流轉 稅務優惠擴容：直系親屬繼承免徵契稅範圍擴大至所有住宅類房產 簡化程序：深圳前海試點「跨境繼承一件事」聯辦窗口，辦理時效壓縮至15工作日

結語：專業團隊協作是關鍵 由於跨境繼承涉及兩地法律體系交叉，建議委託具備： ● 中國司法部核准的涉外繼承處理資質 ● 香港律師會註冊的內地事務律師 ● 熟悉大灣區政策的綜合型機構 透過專業服務可有效降低30%以上的時間成本，並避免90%以上的常見程序錯誤。