離婚時如何分割夫妻共有的房產物業

離婚時如何分割夫妻共有的房產物業

在深圳，離婚時分割夫妻共有房產是婚姻家事案件中極其複雜且核心的環節。房產不僅價值巨大，更承載著情感與家庭的記憶，其分割方式直接關係到雙方離婚後的生活保障。作為專業的深圳婚姻家事律師，我將結合深圳的司法實踐，為您系統梳理房產分割的核心要點、法律依據與實務操作路徑。

核心分割要點

處理房產分割，首先需釐清以下幾個核心問題，這將決定後續所有程序的走向：

• 產權性質界定：首要任務是確定房產屬於夫妻共同財產、一方個人財產，還是混合財產。這需要結合購房時間、出資來源、產權登記、還貸情況等綜合判斷。
• 價值確定方式：房產價值是分割的基礎。雙方可以協商確定，若無法協商，通常需要委託有資質的評估機構進行市場價值評估，評估報告將作為法院判決的重要依據。
• 分割原則優先級：分割遵循「協議優先」原則。若協議不成，法院將根據財產具體情況，按照照顧子女、女方和無過錯方權益的原則判決。取得產權的一方需向另一方支付相應折價款。
• 房貸債務處理：尚未還清的銀行貸款屬於夫妻共同債務，需一併處理。分割方案必須明確剩餘貸款的償還責任歸屬，並辦理相應的抵押變更手續。
• 特殊房產的處理：對於僅有使用權的房屋（如單位福利房、軍產房）、農村宅基地房、或一方婚前首付婚後共同還貸的房產，分割規則更為複雜，需具體分析。

法律依據與司法解釋

處理房產分割的主要法律框架如下：

• 《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編：第一千零六十二條（夫妻共同財產範圍）、第一千零六十三條（夫妻個人財產範圍）、第一千零八十七條（離婚財產分割原則）。
• 最高人民法院關於適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）：第七十六條至第七十八條，特別是對婚後共同還貸及對應財產增值部分的計算方式作出了詳細規定。
• 深圳市地方性司法實踐指引：深圳市各級法院在處理房產分割，尤其是涉及深戶購房資格、政策性住房時，有更為細化的內部審判指引。建議在具體案件中，以法院的最新裁判口徑為準。

檢索建議：可通過「中國裁判文書網」或「威科先行」等法律數據庫，以「離婚糾紛」、「房產分割」、「深圳市中級人民法院」為關鍵詞檢索相關案例，了解本地司法傾向。

實務操作步驟與建議

為順利完成房產分割，建議按以下步驟準備與推進：

1. 全面收集證據材料：準備好不動產權證書、購房合同、付款憑證（發票、銀行轉帳記錄）、貸款合同、還貸記錄清單、房屋現值評估報告（如需）、關於房產歸屬的婚前或婚內協議等。
2. 明確自身訴求與底線：冷靜評估是希望取得房屋產權，還是獲得折價補償。計算自身能夠承受的支付或受償金額範圍，並考慮未來住房安排。
3. 嘗試友好協商：在律師協助下，與對方就房產分割方案進行談判，爭取達成《離婚協議書》。協議中須明確產權歸屬、折價款金額、支付期限、過戶時間、貸款處理等所有細節。
4. 提起訴訟與財產保全：若協商破裂，應及時提起離婚訴訟，並在起訴同時或之前，考慮是否申請對爭議房產進行「財產保全」，以防止對方惡意轉移或變賣。
5. 配合法院程序：積極參與法庭調查、調解，清晰陳述己方觀點並提交證據。若涉及評估，配合法院選定評估機構。
6. 執行判決或協議：在取得生效判決書或離婚協議後，憑相關文書與對方共同前往不動產登記中心辦理產權過戶登記及抵押變更手續。

風險提示與免責聲明

風險提示：房產分割涉及重大利益，過程可能漫長且充滿變數。常見風險包括：房價波動導致評估價值與市場脫節；一方隱匿、轉移購房款證據；拒不配合辦理過戶手續；獲得房屋產權但無力支付高額折價款；政策性住房分割受政策限制等。情緒化對抗可能導致談判破裂，增加時間與金錢成本。

免責聲明：本文由深圳婚姻家事律師基於現行法律及一般實踐經驗撰寫，僅供參考與普法之用，不構成任何形式的法律意見或要約。每個案件事實千差萬別，法律適用亦在不斷發展。在做出任何決定或採取行動前，強烈建議您攜帶全部資料諮詢並委託專業的執業律師，獲取針對您個人情況的法律意見。作者及發布平台不對依據本文內容採取或不採取行動所導致的任何後果承擔責任。