國內房產糾紛律師-房產專家：房產將呈明顯地區分化 | 深圳律師網

【國內房產之房產新聞】今年以來，全國房地產市場呈現出不同于往年的微妙局面，在地域、土地、房企等各個層面呈現出明顯分化，各項指標走勢頗為複雜，造成市場觀望氣氛濃厚。專家認為，房價漲幅整體回落的態勢去年已顯露苗頭，今年一季度資料表明，全國樓市單邊上漲的格局今後或將結束，未來一、二線和三、四線城市之間樓市分化的特徵將更為明顯。當前部分地區房價出現下降是市場正常合理的回歸，不會出現大漲大跌，更不存在樓市崩盤的可能。

　　整體價格猶豫觀望

　　中國指數研究院統計資料顯示，2014年一季度，受2013年末市場調控政策收緊及今年以來信貸持續收緊影響，市場觀望情緒高漲，各類城市成交量出現不同程度的下滑。其中，一線城市月均成交量為52萬平方米，明顯低於前4年的平均水準（62萬平方米），較去年同期下降35%，二線和三線城市月均成交同比分別下降14%和20%。

　　“2014年的春季樓市有點冷，倒春寒跡象明顯，市場觀望依然延續影響4月市場。”中原地產首席分析師張大偉表示，以北京樓市為例，從2013 年的恐慌性購房已經轉變開始出現恐慌性觀望。樓市在信貸收緊影響下，上漲開始乏力，特別是受到貸款影響最大的二手房，價格開始陰跌，成交量持續下滑。在 2013年北京二手房市場的價格漲幅超過了受到限價影響的新建住宅。但隨著最近信貸政策的壓力和自住房導致的購買觀望，二手房價格已從去年12月以來連續 4個月陰跌。

　　某經濟學家認為，推高房價多年上漲的貨幣政策已經收緊，三、四線城市供應出現過剩已成共識。從今年房地產資料來看，中國房價單邊上漲的歷史已經結束。

　　地區價格分化嚴重

　　在全國房價普遍上漲乏力之下，各地樓市分化趨勢明顯。國家統計局公佈的3月份70個大中城市房價資料顯示，房價下降的城市有4個，持平的城市 10個，上漲城市56個。其中最高漲幅0.6%是南京，最低下降0.2%是海口，而北上廣深等一線城市依然上漲，但漲幅也已經趨緩。

　　“樓市分化現象凸顯，反映了房地產市場趨於理性。”中國社會科學院副研究員陳飛表示，一方面，由於住房價格波動體現出各類城市經濟社會發展水準、公共服務品質等的差異，也反映出消費者更加理性。另一方面，國家房地產行業政策的穩定性使三、四線城市房地產市場的投機性逐漸被擠出。

　　全國樓市已經出現了明顯的四不均：需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡。佈局在一、二線城市的房企業績依然上漲，但佈局在三、四線城市比較多的房企業績上漲乏力。

　　“未來房地產行業有分化的趨勢，但大規模地大漲和大跌，估計不大可能出現。”中國國際經濟交流中心資訊部部長徐先生表示，房價走勢主要是由供求關係決定，一線城市在城鎮化的過程中會出現市場供不應求的狀況，未來可能還有進一步溫和上漲的壓力，而三、四線城市樓市會出現鬆動甚至下調。

　　崩盤局面不會出現

　　然而，房地產市場銷售增速的不斷下滑，加之杭州、北京等多地有些樓盤的大幅降價現象屢有發生，不少學者、經濟學家、媒體等猜測，房價會暴跌，甚至是出現崩盤的危險。

　　“個別樓盤的降價，不代表整個區域或者整個市場的變化。”社科院城市發展與研究所原所長牛鳳瑞分析認為，現在房價下來一點，也是一種正常的、合理的回歸。目前輿論中流傳的“拐點論”、“崩盤論”都是過去口號的重現，崩盤是不可能的。

　　個別企業因資金鏈條脆弱，出現降價銷售甚至出現企業破產、爛尾樓等現象，這是市場體制下行業調整的正常現象；房地產價格的持續高漲恰恰是房地產市場不正常的表現。

　　對於目前一些中國房地產“崩盤”的說法，國家資訊中心首席經濟師範先生也認為任何統一唱空或唱多全國房價的判斷都不夠專業。他認為，就業機會帶動的人口流入是一二線房價上漲的根本原因，解決問題的辦法是建立像京津冀協同發展的城市群，讓就業機會在城市群裡得到合理科學的分佈。

　　國務院此前對房地產提出“分類施策、分層施策”非常正確。地方政府除了要因地制宜地出臺房地產調控政策外，最好不要再出臺刺激政策。應當交給市場自己來調節。